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招商外滩玺认筹

时间:2022-06-06 15:30:08 来源:网友整理 作者:网友

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关系户、未冻资?招商外滩玺被爆“违规”认筹

(文/解红娟 编辑/马媛媛)近日,购房者顾琪向观察者网表示,招商外滩玺(备案名:虹玺名邸)大量客户未按照规定冻结资金,涉嫌违规认筹。与此同时,“违规”购房者的进入让入围积分水涨船高,损害了部分合法合规购房者的权益。

对此,招商外滩玺方面向观察者网回应,项目认购期间的流程及操作,符合政府要求的认购原则规范。销售开盘前冻资,是符合规范要求的合理、合法的商业行为。

上海市虹口区住房保障和房屋管理局方面认为,购房政策中没有规定开发商需要冻结购房者的部分资金,冻资属于开发商自主行为。购房者投诉的冻资协议属于开发商自身的认筹规则,可以归为双方约定的合同纠纷。事情发生后,开发商负责人向虹口房管局表示,目前除维权人解除冻资外,所有购房者相应资金已冻结。

突然出现的350组客户

10月29日冻结资金完成认筹后,顾琪得知招商外滩玺部分购房者并没有冻结资金,但依旧成功完成认筹手续。“其中,既有购房者没有冻结任何资金,也有二套房按照首套标准冻结的。”

为求证事实,顾琪向另外一名销售人员透露,“自己资金不够,是不是可以不用冻结资金或者只冻结部分”,得到了肯定的答复。

“将违规认筹情况反馈后,项目负责人曾主动和我沟通。”顾琪表示,项目方承认认筹过程有过违规行为,且承诺之后认筹将合法合规。

对此,招商外滩玺方面表示,“该客户提出了我们无法满足甚至明显侵犯其他购房者的合理权益的诉求,如在入围积分尚未确认的情况下,要求确保其积分入围。”因该客户现场情绪激动,销售员为不影响当日现场购房秩序,项目工作人员应购房者要求返还相关材料。后续该客户明确继续认购,仍需按照统一认购流程执行。

公开信息显示,招商外滩玺此次推出309套房源,入围比为2.5,认购人数超过772.5即触发积分实行摇号政策。认筹时间6天半,从2021年10月27日起至11月2日中午12时截止。

前五天,招商外滩玺认购情况并不理想,平均每天认筹一百余组。在顾琪看来,一开始少报人数是招商外滩玺的营销策略,“先给消费者营造一种项目热度不高、低分购房者可以先冲的假象,在低分购房者大量占位后,在最后一天带关系户前来认筹。”

11月1日是认筹的倒数第二天,据媒体报道,有350多组客户涌入招商外滩玺,一举触发2.5倍入围积分制,同时让入围积分变得扑朔迷离起来。类似的情况曾出现在仁恒海上源,连续多天认购低迷后,在最后的一天半内触发积分制。

上海中原地产首席分析师卢文曦分析,顾琪的猜测不是没可能,但执行难度不低。用数学题作为比方,若想把平均分从90降到80,可以减少90分的占比,增加70分甚至更低分占比拉低平均分。

之所以认为这是招商外滩玺的营销策略,是因为后续“上车”的购房者中有顾琪的朋友,并向其坦言并未冻结资金,是通过关系完成认筹的。“后续才知道当天是关系户认筹日,认筹了一百组,多数高于62分。”

最直接的影响是,“老老实实执行规定的购房者将因为他们的操作导致出局。”顾琪表示,自己分数为61-62,周一结束之前预估60分。最后两天的操作导致入围分上提5分左右,本来58分左右的入围分数线提升到了63分,机会渺茫。

最高“冻资”超总价9成

招商外滩玺地块,原为虹口区嘉兴路街道HK271-01宅地。

2020年3月,中海以底价34.3亿元竞得该地块,63155元/平方米的楼面价创下上海当时宅地的最高纪录。随后,坊间传出中海与华润、万科合作开发的消息,由于三家房企皆是该地块的中标候选人,且竞拍环节并未举牌,“疑似围标”传闻不胫而走。

当年6月,该地块重新挂牌出让,最后招商以44.04亿元的价格收入囊中,楼面价81089元/平方米,对外推广名为招商外滩玺。

据悉,招商外滩玺备案均价为12.25万/平方米,主力户型为86平方米的两室两厅,按照套均计算,总价约1000万元。也就是说,首套且首贷需要支付首付350万,二套则需要支付700万。

但在项目公示的销售方案中,购房者需要缴纳个人认购金262万元,同时,参照银行认房认贷口径认定的首套或二套房首付比例,首套且首贷房冻结资金金额不少于197万元,二套房冻结资金金额不少于657万元。

为此,顾琪前后共“冻结”了919万元,较其应付首付多出219万。

这或许是招商外滩玺“放松冻资”的主要原因。根据顾琪提供的资料显示,项目营销总谢某表示,“盯牢买700万的首套客户,按照35%计算首付只需245万,但招商外滩玺认筹金就高达292万,这种特殊客户还要冻资,明显是高于政策规定。”

事实上,开发商冻资行为从积分制未执行之前就已出现,且新房市场大部分项目的认筹规则都对冻资有具体规定。一般而言,开发商冻资其实是为了提高门槛,快速筛选出和项目匹配的客户。“愿意给这些人提供便利,或许是开发商对其资金情况较为清晰。”业内人士表示。

58安居客房产研究院分院院长张波指出,冻资超出正常二套房首付的现象在上海部分项目上的确有出现,但实际上是与政策规定不符的,购房者可以进行相应的投诉。此外,为保证整个房地产销售的有序平稳,公平、公正、公开是非常重要的原则。

北京炜衡(上海)律师事务所合伙人鞠秦仪律师表示,目前来看,对于“开发商要求冻资”这一事项,到底应该如何操作、如何监管、如何落实无论是在法律层面还是政策层面都没有形成明文规定,相关做法都还只是停留在“惯例”的层面,所以申购人依据“惯例”进行的维权,如果找不到法律或者政策的支撑,其实难度很大。

不过,在鞠秦仪律师看来,开发商既然公开要求申购人进行“冻资”,那么就应当秉持“诚实信用”、“公平公正”的原则,一视同仁的要求所有申购者均须“冻资”,而不应当搞双重标准、内部操作。这种“双标”行为不仅会有损公平合理的市场环境,也一定程度上会影响到自身企业的口碑和信誉。

(文中顾琪为化名)

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

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600W+起步的招商外滩玺,其实并没有那么“刚需”

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大家好,我是雪莉。


最近,上海第五批新房正在如火如荼的售卖中,其中包含有不少网红流量盘。


但和年初不同的是,这一次网红盘们不约而同的“低下了尊贵的头颅”,售楼处可以找到了,销售主动给你打电话了,积分要求不再那么变态了。


与北外滩一路之隔的招商外滩玺就是其中之一:


销售对六、七十积分的人开始笑脸相迎,雪莉甚至看到有人在27日认筹首日就加了大量五十几分的客户做储备。





有些客户甚至在现场窃窃私语:“这次入围比要2.5呢,说不定还能不触发积分!”


不仅积分门槛大幅度降低,项目总价还十分诱人,最小86平的精装修2房低楼层总价甚至只需要六百多万!


难道因为快过年了,开发商开始张罗给大家发红包了?


当然不是,开发商自己也要着急回款过年,新房总价虽低,但那些真正的首套刚需客户怕是要空欢喜了。


因为有一种限制手段叫做“冻结资金”。


积分可以低,现金不能少


我们不难理解,对开发商而言,现金一定比积分重要的多。


开发商辛辛苦苦拿地盖房就是为了赚钱,而且是以最快速度赚钱。


全款客户能让企业在当天就看到进账,但贷款客户的钱要经过银行的层层审批,耗时数月才能进账,所以首付比例越高的客户越受欢迎。





积分再高也只是噱头罢了,只有最快速度的拿到钱才是一个优秀的项目负责人该做的事。


所以我们会发现,这一批新房不仅有热盘扎堆、积分降低的特点,还有一大现象就是“冻结资金的要求变高”。


前滩的两大神盘总价虽低,但几乎需要全款购买;

仁恒海上源认购金330万,首房首贷需额外冻结资金不少于260万,二套冻结资金不少于850万;

而我们的主角招商外滩玺要求略低,认购金262万,首房首贷需额外冻结资金不少于197万,二套冻结资金不少于657万......


什么意思?


如果你是首套房资格想买招商外滩玺,则需要在这几天准备至少459万的现金,而按照35%的首付比例,这些现金应该能买到1300万总价的房子。




即虽然房子总价低至600万起,但吸引的却是至少能买得起1300万总价房的中产客户,低总价并不利好真刚需!


而且销售还暗示道,今年银行的放款额度剩下的都不多了,即使你想贷足也没那么容易,还是准备好多交首付吧!


所以,招商外滩玺真正面向的客户群是手握充足现金流的中产+阶层,例如拆迁户、二套家庭等。


什么是好地段?


中产+阶层和刚需阶层的需求不同:


他们对房子的要求更高,很多人都不是非买房不可的。


那招商外滩玺能够符合他们的要求吗?


实地调研后,雪莉认为项目地段实际价值低、品质有待商榷、最大的优势还是价格。





首先来看地段。


房地产中几乎没有版权限制,甭管实际距离有多远,只要能蹭到热点就一定要蹭,招商外滩玺就是。


项目位于虹口的嘉定路街道,好在距离北外滩确实非常的近,只隔着一条周家嘴路。





北外滩可谓这两年的当红炸子鸡,在规划图上自不必说,现实中也确实加快了拆建的脚步,可参考旧文《北外滩,从繁华到没落再到......》。


北外滩规划虽然气势磅礴,但自身的住宅用地几乎消耗殆尽,且现有的小区大都上了年纪,招商外滩玺确实可以直接享受到北外滩的辐射。


至少北外滩未来引入的产业人群将成为周边房子有利的支撑点。





而且项目距离黄浦江只有一公里,虽然房子造的角度清奇,但高层住宅依旧将成为自带稀缺性的“江景房”。





但到底什么是好地段?


徐汇滨江远离外滩,前滩已经到了中环边上,但它们的二手房房价简直逆天。


近一点的瑞虹新城距黄浦江和北外滩更远一点,但瑞虹无需借助北外滩的名气便坐实了虹口最佳居住区的地位,7月份以138平的大户型起步的中粮瑞虹海景壹号摇号率高达366%。




但招商外滩玺隔壁的浦江名邸和香港丽园一度沦为内环洼地,还是靠着招商当年的高拿地价才“被迫”涨价。


总不能让面粉比面包还贵吧!





所以好地段不是单靠地图上的位置决定的,实地感受一下你就会知道答案了。


招商外滩玺位于新建路隧道和周家嘴路交汇处,与中皇的项目只隔着一条窄窄的金田路。





虹口区向来都是人口大区,路网先天曲折弯绕,欠缺规划,后因城市发展开始修建隧道、拓宽马路,但因前期缺乏整体规划也只能修修补补了。


周家嘴路就是将海宁路拓宽得到的,因车流量大、没有隔音板减少噪音、灰尘大而被当地人诟病。


再加上旁边的新建路隧道,可想而知项目未来的噪音、粉尘污染能有多大。





采光也是一个严重的问题。


招商外滩玺内含一栋拆不掉的老破大海伦公寓,隔壁是在建的中皇项目二期,而且从规划图可见,直接相邻的是一栋23-31层的高层住宅和23层的办公楼。





四面八方几乎被挡的严严实实,加上本身楼间距就非常窄,招商整体给人非常压抑的感觉。





雪莉在调研时就碰到了多组客户自己来到现场测光照,一位姐姐左看右看后连连摇头:“采光太差了。”


这样的城市界面,实在和宜居没什么关系,而且内环地段本该拥有的齐全配套这里也并不那么齐全。





四大配套中,医疗资源5颗星,项目距离三甲第一人民医院只有600余米。


交通资源4.5颗星,自驾交通十分便利,20分钟内可到达多个CAZ区域,1公里内还拥有4号、10号、12号三条轨交线。





唯一不足就是地铁都不在家门口,步行都需要15分钟左右的时间。


商业资源4颗星,小区1.5公里范围内覆盖有来福士、白玉兰、太阳宫等商业体,骑车可快速到达。


只是底商严重不足,逼得开发商不得不想办法搞个菜市场,总不能让中产+连新鲜菜都买不到吧。





教育资源只能给3颗星了,嘉兴路街道没有名校基因,项目附近又没有规划的教育用地,教育水平上注定逊色于前滩。


综上,招商外滩玺的地段规划优势大于实际优势,生活方便但不宜居。


价格,才是最大的优势


其次是项目品质。


招商外滩玺和仁恒海上源在地块上有着鲜明的对比。


前者状如三角,地块狭小,楼栋只能错杂分布,间距压抑;


后者地块方正,设置中央景观轴,有足够的空间发挥。





但招商毕竟启用了最高等级的玺系列,外滩玺还是第一个在市区亮相的产品,格调上不能输。


项目据说请来了多名大师强强联合,如新天地的缔造者宋照青、国际风景园林师联合会会员江雨龙等,在极其有限的空间里嵌入了难能可贵的水景,还在屋顶设计了露天泳池。


PS:雪莉对这个露天泳池持保留态度,泳池位于低层的建筑顶层,周边都是20~30层的高楼,的确是露天啊。





外立面采用了现代化的铝板+部分石材+大面积玻璃的组合,足以让其从周边的二手房中脱颖而出。


至于为什么不全部采用石材?


毕竟开发商也要赚钱的,据说招商的目标是卖到12.98W/平,但最后只批复了12.25W/平。





体现高端的还有酒店式的物业服务,项目使用招商自带的“玺悦荟”物业,是高端酒店标准的服务,目前物业费未知。


据介绍招商在主入口处设置了港湾式的酒店落客区,每栋楼还设有两层精装大堂,为了私密性,外卖、快递都无法进入小区。


PS:豪宅确实应该具有私密性,只是招商明显定位普通中产,他们真的能愿意每天去门口拿外卖和快递吗?(不明确管家是否会上门配送。)





其他方面只能说中规中矩,毕竟我们从户型设计上就可看出,招商外滩玺绝对不是一个豪宅。


这次首推1到4号楼共309套房源,84平的2房就足有140套,占总房源的45.3%,而最大的134平则被设计成4房,整体偏向刚改。


户型不亮眼但也没有太大硬伤。


86平2房南北通透、卧室和客厅阳台相连,只是厨房、卫生间的窗户对着设备阳台,采光需要借助通风井;





114平说是2房,销售称实际为3房,会在客厅处修建一堵墙隔成房间,格局瞬间变得别扭;





127平3房两房朝南、一房朝北,为了看江景设计成横厅——一般看江景的房子户型都比较奇怪,有舍总有得。





需注意的是,招商外滩玺的所有阳台都是全包算面积的,而且得房率偏低,普遍在72~75%左右。


装修标准也是项目宣传的重点,据说项目立志“降价不降标”,采用一系列如大金、松下、嘉格纳、TOTO等大牌的精装标准,虽然现在还没有样板间可看。


是的,现在认筹期间不开放样板间,只有你参与认筹后才有机会看房。


加上项目交房时间要到2024年9月,难怪有人戏称“买房像开盲盒一样。”





毕竟,招商在交房时维权已经不是什么新鲜事儿了,所以,项目品质4颗星,自称高端、实际中规中矩。


招商外滩玺是不完美的,甚至缺点颇多,但“一白遮百丑”,它最大的优势让再多缺点都显得不那么重要了。


那就是总价足够低。





项目大部分房源均价在10到11W/平,低楼层房源单价更是低至8W+/平,2房、3房都可控制在1000W内,而隔壁的浦江名邸两房都要近140平,总价自然高于新房。


新房户型功能性强、总价低、便于流通,而且只要招商做的不那么离谱,品质总归强于周边上了年纪的二手房。


适合低积分的、现金充足不想压力太大的、本地拆迁的、父母剩一张房票想给孩子买套小房子的人考虑。


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部分图片来自网络~

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