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买房要不要贷款

时间:2022-04-24 10:30:24 来源:网友整理 作者:网友

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买房需不需要贷款?贷款的话怎么贷最合适?

买房对于中国家庭来说是一件大事儿,而提到买房,就不得不说住房贷款。

我们说国内除了年轻人外,绝大多数老百姓的观念依旧是“储蓄为先,量入为出”,对于超前消费、对于贷款消费,本能地会有一种不安全感。对于很多人来说,对于消费贷款、对于信用卡,我们本能的反应是“抗拒”,但是有一个产品例外,就是我们的房贷。与其说是主动接受,倒不如说是不得不去接受,能够全款买房的家庭很多依旧选择全款买房,而没有办法全款买房的家庭,也只能接受贷款买房的事实。

买房需不需要贷款?贷款的话又该怎么贷款?这两个问题困扰着很多人。

首先是第一个问题,需不需要贷款?关于这个问题我们一向的答案都是,如果你每年的投资收益能够覆盖房贷的利率,那么对于你来说贷款就是更好的选择,如果你不擅长投资或者投资回报往往较低,那么全款可能更适合你。

第二,贷款的话,我们要如何选择?

一,公积金贷款和商业贷款之间,我们要如何抉择?要弄明白这个问题,首先我们要知道,公积金贷款和商业贷款的区别,从产品的角度来说,公积金贷款更多的像是一种“福利”,更低的利率、以及更低的成本,而商业贷款则是需要满足商业银行盈利的基本需求的,因此贷款利率往往会比公积金贷款的利率要高出一截,所以在能够选择公积金贷款的方式的时候,就毫不犹豫地选择公积金贷款吧。

二,商业贷款如何选择银行?不同银行之间对于商业贷款的利率可能会有着细微的差异,但是总体来说,房贷选择国有银行会比选择股份制银行更加靠谱。一方面来说,国有银行因为体量足够大,在贷款额度上有着天然的优势,另一方面来说,国有银行虽然可能在软性服务上比不上股份制银行,但是在流程合规性上绝对更加令人放心。

最后一个问题,贷款的年限如何确定呢?这其实和第一个问题在某种程度上是有一致性的。如果我们并不想提前还款,那么选择最长时间的贷款,能够最大程度上减少我们的现金流压力。而如果我们有着提前还款的意愿,那么贷款年限在自己能够承受的范围内越短越好,尤其是在搭配等额本金的还款方式,这样一来,我们能够支付最少的利息,去完成房屋的购买。

买房是件大事,怎么买房对我们更有利,这事儿,我们必须弄明白。

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年轻人到底要不要贷款买房?

一、年轻人的痛


房子,一直是年轻人的痛!现在,买不起,甚至租不起都慢慢地成了常态。


北京市四环和五环间的望京合租房,简单装修,干净整洁的10-15平米的单间,报价都在3000元左右(只是网上报价,实际有很大差距)。


为此,刚进社会的年轻人都要哭了!


当然,大家也无需太过绝望。刚进社会,没经验工资低的状态不会持续太久,三四年后,多数年轻人都能承受当地的房租。


接下来,自己是贷款买房,还是继续租房就成了需要考虑的问题。






二、租房行不行


有人说,继续在大城市租房行不行,反正老家也有旧房。


早前,小林坐滴滴车,与司机老何闲聊,得知其在2006年,手头曾积攒了近40万元。当时,他有两个选择,一是在深圳掏钱給首付,贷款买房,二是回湖南老家农村盖三层小洋楼。


司机老何怕月供负担重,选择了后者,结果湖南老家的小洋楼盖起来了,钱也花光了,只能留下妻子在家带孩子,自己重回深圳租房子住,继续开车。


后面的事已为大家熟知,2006年深圳房屋均价是9055元/平方米,2019年9月均价是54097元/平方米。

在更早的年代,1995年,另一个来深圳打拼的司机老赵,他在深圳龙华买了一块120平米的土地,花了5万元。


如今,这位买地的司机老赵已经盖起了七层小楼成了包租公,他的儿子则成了小林的同事,儿子住自己家,而同事小林只能租房。同样的区位,单间房租从2006年的300元,涨到2019年的2000元。




34年过去了,来深圳的年轻人从拎着大包小包的农民工变成了身着正装的大学生。年轻人以为,自己与父辈有所不同,然而本质只是以体力劳动换成脑力劳动。


一座城市,它的发展能给予所有在此生活的人好处,但劳动获取的收益只占小头,资产的收益才是大头。


当然,不是所有城市的发展都像深圳那样快,资产增值的效应如此明显。


三、回农村盖房


为何像滴滴司机老何那样,我们回农村盖房不是一个好选择?


答案很简单,农房根植于农业,而农业相对其他行业而言,赚钱不多,赚钱很慢。





2008年-2018年,农业产值增加97.64%,制造业增加144.07%,服务员增加243.24%,农业增速最慢。


农业产值要平摊到18亿亩的耕地上,单位土地产值非常低,制造业和服务业多集中于城市,单位土地产值非常高。


举例一:


我们看看2018年不同土地,每一平方米的GDP平均产值就知道了(估算值):


1、全深圳市:1213.01元/平方米

2、全国耕地:5.39元/平方米


考虑到深圳市农业产值占全市GDP比例非常低,我们几乎可以认为深圳GDP基本由制造业和服务业创造。可见,同样的土地面积,农业较之制造业和服务业产值差距超100倍。


有人可能说了,我就愿意在农村老家待着,在家里种几亩地,自给自足,怡然自得。


实际上,农村生活并不轻松,因为一亩地的平均产值只有3595元/年,家种十亩地,劳作一年才3.59万元,按照现在的生活水准,其实刚刚够家里的开支,剩不了几个钱,遑论让孩子们接受好的教育。


当然,小林考虑的是总体情况,有部分农户种植稀缺作物,或者有独门技术,他们的产值高也不稀奇。


小林相信,农民们算得懂经济账,他们知道土地能带给他们多大的收益。权衡之后,大部分农民都往城市跑,现在农村几无青壮年劳动力。


滴滴司机老何在经济压力下,不得已回流城市,回流深圳。


四、房贷的作用


按理说,农业成长慢,制造业和服务业成长快,城里人财富积累速度比农村人快,城里的房价会慢慢上涨,然后地产公司慢慢盖楼。


产业发展规律如同自然规律,事物的发展总需要一定的时间。如同田地里的黄瓜,自然条件下的生长周期为90-120天。


然而,有人觉得瓜熟蒂落需要的时间太长了,于是发明催熟剂,让瓜果快速成熟。


与瓜果中的催熟剂类似,现在金融业提供了“信贷”这一“催熟剂”。城里的房子只需要首付三成,你就可以把房子买回家。在外来人口很多的城市,房贷能快速激发购房需求。


举例二:


2006年,手握40万的司机老何:


1、在湖南老家,他能盖40万的小洋楼

2、在深圳,只需要支付40万的首付,他就能买下133万的房子。


地产公司同样被贷款裹挟其中,他们同样要向银行大规模借钱。万科资产负债率高达84.59%,恒大是83.58%,碧桂园是89.36%……,地产公司的杠杆率比起个人,更加惊人。


房贷的出现,让城里买房人的购买力猛增数倍,而在农村盖楼想获得银行贷款几无可能,原因很简单,城市资产的增速快于农村。银行喜欢锦上添花,而非雪中送炭。


大城市土地稀缺,你若不及时买房,在信贷的推动下,房价的上涨速度远快于工资的上涨速度,要不要了多久,首付都无法支付了。





我们一般用GDP增速衡量财富的创造速度,货币M2增速衡量货币的膨胀速度。2009年-2018年,货币M2增速大于GDP增速,若把时间往前拨30年,情况也类似。


随后,大城市的工资上涨,房租上涨,一切都变贵。除了了金融业、高科技、高科技和高端服务业,其他一般的行业都待不下去,不得不向次一级城市搬迁。


五、新的轮回


当然,最纠结的是年轻人,特别是大学毕业生。


小林在《房租上涨,一半工资给房东,年轻人为何无法逃离一线城市?》谈到很多产业高度集中在一线城市,从业人员无法离开,只能被迫接受高房租。


上班族没法逃大城市,但企业的办法显然多点。


2018年7月2日,深圳华为将第一批2700名员工搬至位于东莞松山湖的新园区,随后又搬迁了2次,共将12600人搬至东莞。当然,我们不能就此认为,华为从此离开深圳了,其深圳坂田基地还继续使用。


不少企业采取华为的做法,将公司总部留在大城市,其他部门搬迁到其他城市以降低成本。


有意思的是,一开始不少在深圳上班的华为员工不喜欢去东莞,觉得配套没有深圳那么完善,要是离职了,在东莞工作不好找,工资还低,最后还得跑回深圳。


这没有错,劳动者永远关心自己工资的高低。


然而在投资买房人的眼中,大企业就是吸金石,它能带动整个产业链条,在确认华为到东莞松山湖后,周边地区的房价就蹭蹭得往上涨了,要知道,当时还没有华为的员工来此上班呢!


不过,东莞的房租没有因此过快的上涨,毕竟这还是一座打工者的城市,几百块租一个小单间很正常。


很多人可能没意识到,在货币的推动下,一个城市的红利期是非常短暂的。


新产业利润高,给予上班族高工资,吸引外来人口,房租不高,房地产有不错的发展,这些条件并存的时间不会太过长久。


哪一天,上班族觉得东莞像深圳的时候,他们可能又得准备新一轮迁徙了,再找一个适合打工的地方。


深圳和东莞之间的产业流动方式,在其他城市同样上演。


上班族追逐着“高工资”,同时被房租和生活成本驱逐,从一个地方到另一个地方,如没有落脚地的飞鸟。




六、解决之道


人为何漂泊,问题出在哪里?


实际上,大部分人都是劳动者,习惯跟着工资走。


然而,城市发展规律却是:


1、产业发展

2、房地产紧随其后

3、工资上涨,房价上升

4、房租和生活成本慢慢高企


大部分上班族基本等到(3、工资上涨,房价上升)才会觉得那座城市有吸引力,我们已经慢了两个节拍。


为此,年轻人无需纠结于“到底是要贷款买房,还是租房生活”。无论在哪里工作,只要紧盯自己所在城市、或是周边,或是心仪地区的产业发展状况,在经济已经起步,房价还不高的情况,早早下手,自然能买下安居之所。


不过,年轻人切不要有买房暴富的心理,在当前政策环境,房子更多的是居住属性。

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